《浙江在线》-朱建忠律师社评小区自治
浙江在线03月26日讯 “我们小区经过投票已经决定自治了。”昨天，金华市区假日城市花园小区业委会副主任郑先生告诉记者。同时玫瑰园小区等其他失管小区也都有尝试居民自治的打算，在对部分物业公司失望之后，小区居民纷纷把自治当做救命稻草。
假日城市花园投票选择自治
假日城市花园小区业委会工作人员介绍，经过公开的民主投票，66%的居民赞成实行物管自治，30%的居民希望继续聘请物管公司，另有4%弃权。
昨天记者看到，小区门口已经贴上了实行物管自治的公告。
“我在当选业委会主任的时候就说过，以居民的意愿为主，绝对不做勉强的事。”业委会主任洪正铨表示，他们在3月初搞了调查，发现小区物管是大多数居民的心愿。现在业委会已经开始着手小区自治的工作。
郑先生介绍，下一步小区业委会将成立物业服务中心，全面主持物业工作，同时通过和前物业公司沟通争取一部分维修金，对小区围墙和监控设施进行更新和修补。
洪正铨说，楼道长们经过调查发现，小区安全是居民们认为最迫切需要解决的问题，所以业委会决定将小区安全设施更新作为第一件实事来办。 金华已经有小区自治样本
小区物管自治，业委会和居民能把小区管好吗？
金华市区冠达小区实行自治已有5年，小区现在秩序井然。在多数物业公司大叫亏损、无法赢利的情况下，冠达小区业委会主任胡学明却说：“我们小区400多住户，物业费水平为0.25元/月/平方米。在2011年，我们的物业费还结余了两万多块钱。”
冠达小区在2008年物管撤离后，一直实行自治。胡学明是第二届业委会的主任。目前小区物管聘请了物业经理、保安、保洁等5名工作人员。小区的物业费收缴率在2011年达到85%。
胡学明说小区自治要想成功关键有两点。
一是业委会切忌喊口号，承诺一件事就完成一件事。如2011年胡学明为首的业委会承诺完成小区保安室改造，年底正式完工。虽然不是大事，但是此举让业委会赢得了多数居民的信任。
二是小区居民要上下齐心。胡学明介绍，冠达小区的居民都是五百滩、小码头的拆迁安置户，都是老金华人，大伙彼此熟悉，很有主人翁意识。平时一些物管的卫生打扫工作，居民都愿意主动配合来参加，所以物管费用就比较省钱。
胡学明认为，小区自治业委会成员必须有牺牲一些个人利益的觉悟，小区居民也不能当甩手掌柜，必须多配合小区的物管工作。“总的来说，我们小区自治之后已形成良性循环。比如部分小区居民主动帮忙投入到小区卫生等工作，使得物业费比较节省，然后省下来的物业费又投入到小区的设施更新中去，提升小区硬件设施。”
在冠达小区，记者看到了比较齐全的监控安全设施和老年活动室等各类基本的娱乐设施，这对于一个有近10年历史的老小区来说，非常难得。
小区自治也有法律风险
采访中记者了解到，目前金华市区选择自治的小区并不少。面对小区自治的风潮，法律界的人士也发出了提醒的声音。浙江婺博律师事务所的朱建忠律师认为，小区自治最令人担心的是业主委员会并不是独立的法人机构，不能像物业公司一样自主经营、自负盈亏并在有限的范围内承担法律责任。
朱建忠说，业委会及代表在开展自治活动时，产生的所有法律责任理应由全体业主共同对外承担无限责任，因此对于业主和具体的管理者来说其风险具有不可控性。
“社会发展的方向是分工和专业化，小区居民自己一手操办所有物业事务搞自治，这与大方向是背道而驰的。”长期从事物业管理工作的李锋则认为，金华市区众多小区面临的物管难题，光靠小区物业自治很难得到解决，只有大力提升物业公司的管理水平，改变目前市区物业公司小、散、乱的局面，方能标本兼治。
